Wohnungsmängel und Mietminderung

Wohnungsmängel und Mietminderung

Bei welchen Wohnungsmängeln die Miete gemindert werden kann

Häufiger Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter sind Mietminderungen, die auf Wohnungsmängel zurückgeführt werden. Aber nicht jeder Mangel in einer Wohnung rechtfertigt automatisch diese Vorgehensweise. Wenn es jedoch erforderlich wird, sollte man am besten einen Rechtsvertreter oder eine Mieterorganisation einschalten, die sich als Experten mit möglichen Mietminderungen auskennen. Sie beurteilen auch, in welcher Weise die Mietsache im Falle von Schäden nur noch eingeschränkt oder sogar nicht mehr ganz genutzt werden kann.

Dass BGB setzt klare Regeln für Mietsachen voraus

Bevor eine Mietminderung ausgesprochen wird, lohnt sich ein Blick ins Gesetzbuch. Dort steht in den §§ 535 ff. des BGB, dass die Wohnung bzw. die Mietsache sich grundsätzlich in einem ordnungsgemäßen und fehlerfreien Zustand zu befinden habe, und zwar über den gesamten vereinbarten Mietzeitraum hinweg. Gleichzeitig habe jeder Mieter eine Informationspflicht gegenüber dem Vermieter, sobald ein Mangel vorliegen sollte. Dabei ist der Vermieter innerhalb einer bestimmten Frist aufzufordern, den Mangel anzustellen. Bereits mit einem solchen Schreiben kann das Gewährleistungsrecht ausgeübt werden, also eine Mietminderung gefordert werden (siehe § 536 BGB).

Vom Soll-Zustand zum Ist-Zustand

Bei diesen Begriffen sind die Juristen gefragt. Sie müssen nämlich die wichtige Frage klären, ob sich die Mietsache im Vertrag zugesicherten Zustand befindet (Soll-Zustand), oder ob diese von dem erwähnten Zustand abweicht (Ist-Zustand). Liegt ein Grund für eine Mietminderung vor, ist es jedoch zunächst nicht relevant, ob und in welcher Höhe der Vermieter für den Schaden tatsächlich verantwortlich ist. Wichtig wäre allerdings, dass der Mieter den beanstandeten Schaden nicht selber verursacht oder mitverschuldet hat.

In welchen Fällen wäre eine Mietminderung prinzipiell möglich?

Die Liste der möglichen Schäden, die eine Herabsetzung der Miete ermöglichen, soll nur beispielhaft dargestellt werden. Undichte Fenster, Schimmel oder andere Feuchtigkeitsflecken etwa wären solche Schäden, die sich um eine defekte Heizung, eine nicht funktionierende Warmwasseraufbereitung oder etwa verstopfte Abflüsse ergänzen ließen. Aber auch der ständige Lärm einer Bar oder einer Disco fällt in diese Kategorie, über den Lärm eines nahen Kinderspielplatzes wird höchstwahrscheinlich aber diskutiert werden müssen. Einer oder gar mehrere solcher Schäden wären Auslöser für die Forderung einer Mietminderung.

Keine Regeln ohne Ausnahmen

Ein wichtiges Kapitel im Zusammenhang mit Mietminderungen sind Modernisierungsmaßnahmen oder Instandsetzungsarbeiten. Grundsätzlich können sie zwar mit einer Mietminderung behaftet sein. Aber für die Zeiträume nach dem 30. April 2013 bestimmt der Gesetzgeber im § 536 Absatz 1 a BGB, im wörtlichen Sinne: „Handelt es sich bei den Maßnahmen um eine energetische Modernisierung gemäß § 555 b Nummer 1 BGB, ist die Mietminderung für die Dauer von drei Monaten ausgesetzt.“ Die Möglichkeit zur Mietminderung bleibt jedoch bestehen, wenn sich zum Beispiel bei Dacharbeiten und/oder Instandsetzungen der Fassade Lärm- und Schmutzsituationen für die betroffenen Mieter ergeben.

Weniger Miete unter Vorbehalt zahlen

Die trotz eines Schadens vorbehaltlos weiter gezahlte Miete in voller Höhe, kann dazu führen, dass eine spätere Mietminderung zwar juristisch durchsetzbar ist, dass die zu viel gezahlten Beträge unter Umständen später nicht vom Vermieter zurückverlangt werden können. In solchen Fällen könnte die Überzahlung verloren sein. Wer diesem Umstand entgehen will, zeigt einen Mangel mit der Aufforderung zur Beseitigung unbedingt zeitnah an, erklärt aber gleichzeitig, die volle Miete lediglich unter Vorbehalt an den Vermieter zu entrichten. Kommt es über einen längeren Zeitraum nicht zu einer Reaktion des Vermieters, ist es auch nachträglich möglich, die Mietzahlungen auch im Nachhinein noch zu kürzen.

Darf die Miete nach einer Mieterhöhung gemindert werden

Ja und Nein. Das ja bezieht sich i.d.R. auf eine Altbausanierung und bereits bekannten Schäden. Ein Nein gilt jedoch, wenn eine Schadensakzeptanz durch den Mieter vorliegen sollte. Grundsätzlich geht es bei dieser Frage aber um die so genannte Gleichbehandlung von Mietleistung und zugesicherter Gegenleistung. In solchen Fällen könnte das Recht auf Mietminderungen wiederaufleben. Dies setzt allerdings nach der ausgesprochenen Mieterhöhung voraus, das Mieterecht allgemein schnellstmöglich einzufordern. Auch dabei gilt wieder der Rat, sich bei Vorliegen von Alt-Schäden und einer geplanten Mietminderung aus diesen Gründen mit einem Experten zu beraten.

Nicht jede Höhe einer Mietminderung ist akzeptabel

Wer die Höhe einer Mietkürzung bezüglich eines Schadens willkürlich festsetzt, wird am Ende kaum Erfolg haben. Stattdessen wäre zu beachten, wie sehr sich ein Mangel tatsächlich auf den Gebrauch der Mietsache auswirkt. Eine sehr kritische Einschätzung der Schadensumstände wäre also in jedem Falle angebracht, da die Höhe einer Mietminderung vom Gesetzgeber her nicht exakt festgelegt ist. Liegt jedoch ein Recht auf die Kürzung der Miete vor, wäre zu entscheiden, von welcher Miete die Minderung eigentlich möglich ist. Laut BGH-Urteil aus April 2005 wäre eine solche von der Warmmiete vorzunehmen, was in Einzelfällen jedoch nur schwer durchsetzbar ist. Urteil hin, Urteil her – die Beratung durch einen Rechtsvertreter oder einen Mieterverein bliebe dringend anzuraten.

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